旅游地产/ Tourism real estate
1、产业地产的定义

产业地产是围绕着微笑曲线,构建的产业价值链一体化平台,以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营。

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2、产业地产发展现状
3、产业地产与商业地产的区别
4、产业地产的产品类型
1、旅游地产概念阐述

旅游地产是以休闲旅游为主题的地产置业,是旅游业和地产业交叉的产物,但旅游地产并非旅游和地产的简单叠加, 而是一个宽泛的概念,包括景观住宅、度假休闲区、主题公园、康体娱乐区、商业游憩区等多种形式,所有地产开发依附于旅游资源而形成的地产形态都可归类于旅游地产。

伴随着我国经济的持续发展,旅游业与房地产业逐步成为了我国国民经济长期、快速、健康增长的支柱。它们附加值高、关联性广等特性使得其在整个国民经济行业中产生了广泛、深远的影响。旅游地产业作为二者的融合,成为近年来旅游界和地产界最为关注的热点之一。

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2、旅游地产特征
3、中国旅游地产发展概况
4、旅游地产开发模式研究
1.介绍

我国传统的养老模式是家庭养老,没有家庭支撑的城市孤寡老人和农村五保老人,则由政府兴办的敬老院或养老福利机构负责供养。而中国的养老产业是从计划经济条件下那些专门为照顾“三无对象”而设立的国家福利设施的基础上发展起来的。

随着经济社会发展,特别是人口老龄化的迅猛发展,家庭和政府都无力负担沉重的养老服务压力,只能求诸市场,动员广泛的社会力量为老年人提供养老服务。根据《中国人口统计年鉴》,2012年我国65岁以上老年人口为12714万人,占总人口比重的9.4%,这是一个潜在的养老服务需求的巨大市场,可以预见健康乐龄产业是未来最有潜力的产业之一。

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2、概念
1、养老产业分类

养老产业按需求属性的不同,可以分为医疗保健业、日常生活用品业、家政服务业、房地产业、保险业、金融业、娱乐文化产业、旅游业、咨询服务业、其它特殊产业等十个细分产业。

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度假地产从不同纬度来看,有很多种分类。为了明确地表现旅游与房地产之间的相互作用关系,从泛旅游的视角,以区域综合开发为理念,将旅游地产划分为休闲商业地产、休闲居。ǖ诙铀┑夭、度假居。ǖ谌铀┑夭、酒店地产、养老地产、文化创意地产、庄园地产、新型农村社区旅游地产八大类产品,并对每一类地产都做了较为深入的研究。本文将对度假市场上比较常见的几种地产类型的开发要点进行归纳总结。

温泉地产,顾名思义,包括“温泉”和“地产”两部分。其中温泉是长线投资发展结

构,既包括养生、康疗、美容美体等产品主脉,又包括餐饮休闲、运动休闲、商务会议等休闲聚集配套;地产是一种短线投资、快速收益的结构,包括可售后回租的或纯经营性质的酒店及配套、旅游商业地产、产权式公寓、度假公寓(第二居所),以及公寓、花园洋房、别墅等纯销售型物业。

度假时代下,以休闲式养老、候鸟式养老、第二居所式养老为主要形式的度假型养老将成为未来一段时期内中国养生养老的主流形态。其发展模式可总结为“2+X+Y”:

“2”指的是养老核心产品和度假核心产品,主要是适合中老年消费者的主题地产和核心的软件服务体系如蓝卡等;

“X”是度假配套,如主题餐饮街区、主题商业街区、主题论坛等;

“Y”是养老配套,如老年大学等。

度假型养老地产项目在开发时,需要认清一个本质、发展两个架构、突出三个主题、做好四大配套、开发五大产品、植入六大要素。

滨海滨湖度假地产依托海岸、湖泊独特的自然景观,发展较早,模式较成熟,是最受欢迎的度假区类型之一。

庄园式度假产品是以休闲度假为主要目的,综合住宿、餐饮、娱乐、运动等多种功能和配套设施的度假综合体,目前庄园的类型主要包括酒庄、休闲农庄、商务会所、度假庄园等。

休闲农场,主要是指向都市居民提供的一种全新的游憩方式和别样的游乐感受的场所。它以创意休闲农业为平台,以乡村旅游度假为龙头,以升级版的传统农产品、个性化的衍生农产品、农趣手工艺品DIY 及农耕文化体验为主要特色;是贯穿一、二、三产业,融合生产、生活和生态功能,紧密连结农业、农产品加工业、服务业的新型农业产业形态和新型消费业态。依托乡村田园环境,建设主题庄园、酒庄、果庄、农场、私家农庄等。绿维创景将其开发运营模式归纳为“4114”模型:

客观分析项目的4种需求:市场、开发运营商、政府、客户;

探索突破1个难题:土地问题;

集中设计1套产品体系;

系统研发4种模式:商业开发、投资收益、市场营销、运营管理。

1.概念

旅游综合体的核心在于旅游产品,针对不同的客群、地域、资源而产生了丰富多样的旅游产品模式,如同沙场上的不同兵器,各有所长。综合研究,目前国内旅游综合体的开发模式,大体可以分为四大类型——主题游乐型,景点依托型,度假酒店型,以及文旅小镇型。

这是一个群雄角逐的新沙场,不管是有着正统血脉的旅游企业,还是生于草莽的土豪地产商,抑或是半官半商的城市文化投资公司,甚至是精耕一方的农场或私家酒庄,都从旅游综合体新江湖的一隅崛起,并迅速展开赢商网了凶悍的疆场厮杀。

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   把脉市场,是明确旅游地产发展走向、定位旅游地产产品的核心因素。本文欲通过对项目制作过程中市场研究的总结,通过“望闻问切”四诊法,从宏观市场背景到微观市场细分进行市场分析方法论的阐述。将“望”“闻”“问”三大步骤的分析结论进行整合,形成直接指导旅游产品开发的市场结论,以市场细分为切入点,分析每个细分市场的诉求,为下一步有针对性的打造丰富的产品组合提供依据。 把脉市场,是明确旅游地产发展走向、定位旅游地产产品的核心因素。本文欲通过对项目制作过程中市场研究的总结,通过“望闻问切”四诊法,从宏观市场背景到微观市场细分进行市场分析方法论的阐述。

“望”即是在进行旅游地产市场分析时,从区域基础出发,对项目开发可行性与方向进行判断。旅游地产的宏观市场基础应从项目区位、交通条件、区域经济、资源条件和竞争项目进行五重维度的分析。

区位条件决定物业类型
交通圈决定客源群体类型
区域经济条件帮助判断商业大盘开发前景
资源禀赋驱动项目归类
项目差异指引项目方向

政策变动是影响旅游地产发展的重要因素。因此,洞察宏观形势、联动产业、整合资源,是挖掘市场潜力的基础。

旅游与地产的“1+1”孪生效应显著
城市级别与旅游地产市场空间成反比
旅游地产正逐步刻上文化烙印
地方政策是旅游地产发展的助推手

由于旅游地产项目具有典型的地域性特点,项目的土地情况、交通状况、周边竞争项目各不相同,因此,调查方式也应灵活选用。

旅游地产市场定性调研方法
旅游地产市场现场调研方法
市场调研结果分析方法

将“望”“闻”“问”三大步骤的分析结论进行整合,形成直接指导旅游产品开发的市场结论,以市场细分为切入点,分析每个细分市场的诉求,为下一步有针对性的打造丰富的产品组合提供依据。

市场细分步骤
旅游市场细分变量的确定

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1、旅游综合体概念

“旅游综合体”,有时也称之为“休闲综合体”或“度假综合体”,是指基于一定的旅游资源与土地基础,以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的,以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架,整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。作为聚集综合旅游功能的特定空间,旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区,也是一个旅游经济系统,并有可能成为一个旅游休闲目的地。

“创意旅游综合体”出现,是“旅游消费模式升级(从单一观光旅游到综合休闲度假)、景区发展模式升级(从单一开发到综合开发)、地产开发模式升级(从传统住宅地产到综合休闲地产)”三大升级共同作用的结果。从这个意义上看,更印证了“创意旅游综合体”必然是推动中国旅游产业再次升级的主力引擎,也决定了其核心特征包括以下五个方面:

1、以一定的旅游资源与土地为基础。

2、以旅游休闲功能为主导。

3、以土地综合开发为手段。

4、以休闲地产产品为核心。

5、以较高品质服务为保障。

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